SLOVENSKI NEPREMIČNINSKI TRG
V prvem polletju 2023 se je na
slovenskem nepremičninskem trgu nadaljeval trend upadanja kupoprodaj
nepremičnin, skokovita rast cen nepremičnin, ki smo ji bili priča predvsem v
prvi polovici leta 2022, pa se je umirila. Število sklenjenih kupoprodajnih
poslov se je zmanjšalo za 3-5%, najbolj v osrednji Sloveniji.
Potem, ko so v prvi polovici leta 2022 cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo na polletni ravni rekordno zrasle, (cene stanovanj na ravni države zrasle za 12%, cene hiš za 8%, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa za 17%), se je rast cen začela umirjati. V drugi polovici leta 2022 so cene stanovanj, hiš in zemljišč za njihovo gradnjo zrasle »le« še za okoli 5%.
V prvi polovici 2023 so cene stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb ostale na enaki ravni, medtem ko so cene hiš še zmerno zrasle, in sicer za okoli 4%. Cene stanovanj so v prvi polovici 2023 praktično ostale na enaki ravni v vseh največjih mestih, z izjemo Kranja, kjer so zrasle za okoli 6%.
O obratu cen na slovenskem
nepremičninskem trgu torej še ne moremo govoriti, bi pa morda do njega lahko
prišlo na srednji rok. Nenadnega velikega padca cen nepremičnin tudi po obratu
ne gre pričakovati.
BELOKRANJSKI NEPREMIČNINSKI TRG
Nepremičninski trg se v Sloveniji deli po tako imenovanih tržnih (TAO) analitičnih območjih, ena izmed TAO je tudi Bela krajina. V letu 2022 je bilo v Beli krajini na sekundarnem trgu (rabljene nepremičnine) prodanih 62 stanovanj in 107 stanovanjskih hiš. Cene stanovanj so v letu 2022 v primerjavi z letom poprej ostale na enaki ravni, medtem ko so se v letu 2021 povišale kar za 20% glede na leto 2020. Cene hiš so se v letu 2022 povišale za 24% glede na leto 2021, prav tako visoka rast pa se je zgodila tudi v letu 2021.
V prvem polletju 2023 je bilo v Beli krajini prodanih 46 stanovanjskih hiš (v prvi polovici leta 2022: 52), 13 stanovanj (v prvi polovici leta 2022: 29), 56 ostalih objektov (kmetijski objekti, poslovni prostori, ipd.) in 343 kmetijskih, gozdnih in zazidljivih zemljišč oz. parcel (v prvi polovici leta 2022 pa 366). Vas zadnja številka preseneča?
Po številu sklenjenih kupoprodajnih pogodb kmetijskih in gozdnih zemljišč v Soveniji je bilo namreč Dolenjsko območje in Bela krajina ter Kočevsko (gozdovi) v letu 2022 na prvem mestu! Po drugi strani, zazidljivih zemljišč za stanovanjsko gradnjo je bilo v Beli krajini v letu 2022 prodanih le 28, prodala so se po cenah od 25-40 EUR/m2, cenejša zemljišča kot v Beli krajini so bila v Sloveniji le še v Prekmurju.
Uradnih podatkov o realiziranih kupoprodajnih pogodbah in cenah za prvo polletje 2023 za TAO Bela krajina še ni na voljo. Na podlagi tekoče spremljave realiziranih cen na območju Bele krajine, ocenjujem, da so cene nepremičnin ostale na enaki ravni ali so se celo povišale glede na leto 2022, kar lahko pripišemo tudi razmeroma majhnemu obsegu razpoložljivih (zlasti novejših) stanovanj in hiš.
Za orientacijo si lahko pogledamo uradne podatke za leto 2022 - cene kvadratnega metra (mediana ali srednja vrednost) v območju TAO Bela krajina so za posamezne vrste nepremičnin znašale:
Uporabna površina stanovanj v večstanovanjskih stavbah je skupna površina vseh bivalnih prostorov, brez balkonov, teras, zunanjih hodnikov, kleti, garaž.
Za hiše s pripadajočim zemljiščem cene na kvadratni meter niso prikazane, saj so zaradi velike heterogenosti hiš in pripadajočih zemljišč medsebojno neprimerljive oziroma zavajajoče. Prikazana je cena celotne hiše s pripadajočim zemljiščem.
Srednja vrednost ali mediana razdeli vse upoštevane cene na dva enaka dela, kar pomeni, da je polovica nepremičnin prodanih po nižji ceni od mediane, in polovica po višji ceni od mediane. Nadalje, poglejmo še 75. percentil: v letu 2022 se je 25% rabljenih stanovanj prodalo po višji ceni od 1.330 EUR/m2, 75% stanovanj pa po nižji ceni, 25% hiš se je prodalo po višji ceni od 97.000 EUR, 75% pa po nižji ceni. Pri kmetijskih zemljiščih se je 25% zemljišč prodalo po višji ceni od 1,47 EUR/m2, 75% pa po nižji. 25% gozdov se je prodalo po višji ceni od 0,90 EUR/m2, 75% pa po nižji ceni.
Nepremičninske agencije imamo poleg
zgoraj navedenih, statističnih podatkov o realiziranih cenah, dostop do realiziranih cen
konkretnih nepremičnin. Poznamo značilnosti in stanje prodanih nepremičnin,
zato svojim strankam z večjo mero točnosti svetujemo, kakšno končno ceno lahko dosežejo pri prodaji svoje nepremičnine. Po opravljeni analizi (tržne
razmere, mikrolokacija, stanje nepremičnine, nujnost prodaje) sprejmemo končno
odločitev o ponudbeni ceni skupaj s stranko.
Povzeto po: GURS, ETN